۱۱ فروردین ۱۳۹۹

رهبر معظّم انقلاب: علاج برون رفت از مشکلات کشور «اقتصاد مقاومتی» است.

شناسه خبر: ۱۰۵۱۰۱ ۰۷ دی ۱۳۹۸ - ۱۱:۰۰ دسته : راه و ساختمان, گزارش تحلیلی کارشناس: افشین بیک پور
۰

به تازگی بانک مرکزی با درخواست افزایش وام خرید مسکن موافقت کرده است. هدف افزایش وام خرید، تحریک تقاضا در این بخش است؛ اما در شرایطی که میزان عرضه مسکن از تقاضا کمتر است و مالیات‌های کنترل کننده خرید و فروش مسکن وجود ندارد، شکاف میان عرضه و تقاضای واقعی در این بخش، با افزایش مبلغ وام بیشتر می‌شود. این سیاست بارها در کشور تجربه شده و نتیجه بخش نبوده است.

مقاومتی نیوزپس از افزایش قیمت مسکن در سال ۹۷ و عدم افزایش درآمد خانوارها متناسب با آن، قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرد. طبق صحبت‌های چندماه پیش وزیر راه و شهرسازی، هزینه مسکن در بودجه خانوار برای دهک‌های درآمدی پایین به ۷۰ الی۸۰ درصد در شهر تهران رسیده است. بنابراین وجود یک سیستم تامین مالی هدفمند متشکل از وام مسکن و بازار سرمایه که متناسب با دهک‌های درآمدی در شهرها و کلان‌شهرهای کشور باشد، ضروری به‌نظر می‌رسد.

«تفکیک خانوارها بر اساس درآمد» پیش نیاز افزایش قدرت خرید

مسکن جزو سه نیاز اساسی خانوار محسوب می‌گردد. اصول ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی نیز صریحاً دولت را موظف به فراهم‌سازی زمینه برای تامین مسکن تمام خانوارها کرده است. البته پیش نیاز ارتقاء قدرت خرید خانوارها، بررسی میزان درآمد آنان است تا بتوان طبق نیاز اقشار مختلف جامعه سیستم تامین مالی را پی ریزی نمود.

نسبت ارزش وام به مسکن در ایران پایین است

یکی از روش‌های افزایش قدرت خرید، اعطای وام مسکن است. در ایران بانک مسکن به عنوان متولی اصلی این کار، وام‌های متفاوتی از قبیل وام‌های صندوق سرمایه گذاری ویژه جوانان و زوجین و نیز وام از محل اوراق ویژه زوجین و افراد، اعطا می‌کند.

تفاوت واگذاری وام از طریق اوراق با وام از طریق سپرده در این است که اگر متقاضی نیاز فوری به گرفتن وام داشته باشد، باید از طریق خرید اوراق که قیمت آن تقریبا ۴۰ هزار تومان به ازای گرفتن ۵۰۰ هزار تومان وام است، اقدام کند و اگر نیاز نداشته باشد می‌تواند با سپرده گذاری به مدت یک الی ۱۰ سال در یکی از صندوق های زوجین یا جوانان، وام مسکن دریافت نماید.

یکی از شاخص‌های سنجش تامین مالی مسکن نسبت وام به ارزش ملک (LTV[۱]) است. در حال حاضر برای خرید خانه با متراژ متوسط ۷۵ متر و قیمت متوسط متری ۱۲.۵ میلیون تومان، این شاخص در کلان شهر تهران حدود ۱۱ درصد است.

موافقت بانک مرکزی با افزایش وام خرید مسکن

دولت برای افزایش این نسبت و توانمند‌سازی مردم، تصمیم به افزایش وام خرید مسکن کرد. عبدالناصر همتی رئیس کل بانک مرکزی با درخواست شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش میزان وام مسکن از محل خرید اوراق موافقت کرده است. طبق گزارشات، میزان تغییر وام مسکن به صورت زیر خواهد بود:

متقاضی

نوع شهر

میزان وام قبلیمیزان اقساط وام قبلی به روش بازپرداخت ثابت ماهیانه ۱۲ سالهمیزان وام جدیدمیزان اقساط وام جدید به روش بازپرداخت ثابت ماهیانه ۱۲ ساله

زوجین

تهران۱۰۰ میلیون تومان۱.۶۶۵.۴۰۰ تومان۲۰۰ میلیون تومان۳.۳۳۰.۷۷۴ تومان
مراکز استان‌ها و شهرهای بیش از ۲۰۰ هزار نفر۸۰ میلیون تومان۱.۳۳۲.۴۰۰ تومان۱۶۰ میلیون تومان۲.۶۶۴.۶۱۹ تومان
شهرهای کمتر از ۲۰۰ هزار نفر۶۰ میلیون تومان۹۹۳.۳۰۰ تومان۱۲۰ میلیون تومان۱.۹۹۸.۴۶۴ تومان

انفرادی

تهران

۶۰ میلیون تومان۹۹۹.۳۰۰ تومان۱۰۰ میلیون تومان۱.۶۶۵.۳۸۷ تومان
مراکز استان‌ها و شهرهای بیش از ۲۰۰ هزار نفر۵۰ میلیون تومان۸۳۲.۷۰۰ تومان۸۰ میلیون تومان۱.۳۳۲.۳۰۹ تومان
شهرهای کمتر از ۲۰۰ هزار نفر۴۰ میلیون تومان۶۶۲.۲۰۰ تومان۶۰ میلیون تومان۹۹۹.۲۳۲ تومان

همچنین وام جعاله که به عنوان تعمیر مسکن پرداخت می‌شود در همه شهرها از ۲۰ میلیون تومان به ۴۰ میلیون تومان افزایش یافته و متقاضیان در کنار استفاده از وام خرید می‌توانند از این وام نیز استفاده نمایند؛ که در این صورت میزان اقساط این وام به مبلغ  ۱ میلیون و ۱۵ هزار و ۷۳۷ تومان به اقساط خرید افزوده خواهد شد.

با وجود این، پر واضح است که سیاست افزایش وام دهک های پائین درآمدی را مدنظر ندارد چون اقساط آن بسیار بالا و خارج از توان این قشر است. علاوه بر این، آثار منفی این وام، خرید مسکن توسط این قشر را سخت تر خواهد کرد.

تاثیر وام خرید مسکن بر سوداگری

به دلیل پایین بودن LTV و نیاز به افزایش قدرت خرید مردم، همواره متولیان امر، خواهان افزایش وام خرید مسکن بوده‌اند. این درحالیست که در زمانی که عرضه مسکن از میزان تقاضا کمتر باشد و همچنین مالیات‌های کنترل کننده در خرید و فروش وجود نداشته باشد، افزایش وام خرید صرفاً باعث تحریک بازار خواهد شد و قیمت مسکن را در آینده افزایش خواهد داد.

در حال حاضر و طی ۶ سال گذشته تولید مسکن از حدود ۸۰۰ هزار واحد در سال به حدود ۳۰۰ هزار واحد رسیده است که کاهش بیش از ۶۰ درصدی را نشان می دهد. بنابراین در این شرایط تحریک تقاضا و همچنین افزایش نقدینگی در بازار با انحراف زیادی از تولید اثر خواهد پذیرفت و به تورم بیشتر منجر خواهد شد.

بنابراین قبل از هر اقدامی در افزایش وام خرید مسکن، ابتدا باید جلوی سوداگری با استفاده از ابزار‌های مالیاتی مانند مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه خالی گرفته شود و سپس این نوع وام پرداخت گردد. لازم به ذکر است که بهترین روش افزایش وام مسکن و نیز افزایش LTV که هم تقاضا را توانمند می‌کند و هم ساخت و ساز را رونق می‌بخشد، واگذاری وام به ساخت مسکن و انتقال وام به خریدار (اقساط وام را متقاضیان مسکن پرداخت کنند) است و در صورتی که دولت قصد افزایش وام را دارد این سیاست پیشنهاد می‌شود.

پینوشت:

[۱] Loan To Value

انتهای پیام/ راه و ساختمان



جهت احترام به مخاطبان فرهیخته، نظرات بدون بازبینی منتشر می شود. لطفا نظرات خود را جهت تعميق و گسترش بحث ارائه نمایید. نظرات حاوی توهين، افترا و تهمت به ديگران پاک می شود.